Immonator
IMMONATOR

Sourcing Immobilier
Marchands de Biens

Tout le marché analysé. Adresse exacte détectée. Divisions, fusions, biens atypiques.
On filtre, vous qualifiez.

Adresse
Exacte, retrouvée
Divisions
Appartements, parcelles, bâti
Données
Agrégées par bien
Prendrecontact

Du bruit aux opportunités

La détection d'adresse exacte permet l'agrégation et le filtrage

Cas réel : Investissement locatif saisonnier
0
Annonces domaines skiables
0
Adresse exacte détectée
0
78 stations (domaine > 2 500m)
0
Proximité pistes
0
Rentabilité saisonnière > 6%

Détection d'Anomalies Structurelles

Ce que les photos révèlent : indices de division, fusions passées, configurations atypiques.

Distribution atypique sur plan

Marqueurs d'ancienne division d'appartements

  • Deux entrées sur palier commun

    Entrée 1 et Entrée 2 distinctes

    • Deux portes palières séparées par 4 m de palier
    • Configuration typique de deux logements fusionnés
    • Porte secondaire souvent conservée puis condamnée

  • Doubles sanitaires

    SDB 1 et SDB 2 à l'opposé

    • Deux blocs sanitaires complets pour 95 m²
    • Redondance non justifiée en logement unique
    • Plomberie déjà en place pour une re-division

  • Kitchenette résiduelle

    Seconde cuisine jouxtant une chambre

    • Cuisine principale à gauche, kitchenette à droite
    • Vestige d'un studio fusionné au T3 voisin
    • Arrivées d'eau et évacuations déjà présentes

  • Chambre aveugle (CH3)

    9 m² sans fenêtre étiquetés chambre

    • Pièce sans ouverture sur l'extérieur
    • Non conforme aux critères de surface habitable
    • Zone à requalifier ou recloisonner

Double installation technique

Placard d'entrée confirmant la fusion passée

  • Deux compteurs électriques

    Ancien compteur + Linky récent

    • Compteur électromécanique d'époque + compteur Linky
    • Un seul logement ne nécessite qu'un seul compteur
    • Trace directe d'un ancien deuxième logement

  • Deux tableaux séparés

    Disjoncteurs différentiels distincts

    • Chaque tableau gère son propre circuit
    • Câblages d'époques différentes coexistants
    • Re-division techniquement immédiate

  • Double arrivée d'eau

    Deux vannes quart de tour distinctes

    • Deux circuits de plomberie séparés en entrée
    • Alimentation dédiée pour chaque ancien logement
    • Cohérent avec les doubles sanitaires vus sur plan

Outils pour Marchands de Biens

Sourcing immo filtré sur vos critères.
On montre, vous qualifiez.

Détection d'Adresse

Ce que l'adresse révèle

On retrouve l'adresse exacte de chaque annonce. Même quand l'annonceur la masque. C'est ce qui permet d'agréger toutes les données disponibles sur le bien.

Adresse
retrouvée
Données
agrégées
Commerces8
Supermarché
250m
Boulangerie
120m
Transports5
Arrêt bus
120m
Gare SNCF
1.2km
Éducation3
École primaire
350m
Collège
800m
Santé4
Médecin
450m
Dentiste
300m
Loisirs12
Parc
300m
Restaurant
150m
Services3
Poste
400m
Mairie
600m

Données Financières

Données brutes

Prix au m², historique des mutations, charges de copropriété, taxe foncière. Les données, pas les promesses.

Données : "4 200€/m² | Charges 180€/mois | TF 1 400€/an"

Prix/m²
historique
Charges
réelles

Analyse Territoriale

PLU & potentiel de division

Analyse des règles d'urbanisme : zones PLU, droits à bâtir, potentiel de division parcellaire et de bâti. Données cadastrales croisées.

Résultat : "Zone UB | Division autorisée | Parcelle 1200m² divisible en 2 lots"

PLU
analysé
Divisions
détectées

Analyse Visuelle des Photos

IA de reconnaissance d'image

Analyse automatique des photos : compteurs séparés, accès indépendants, état général visible.

Détecté : "2 entrées visibles | Compteurs séparés | Travaux à prévoir"

Config
détectée
État
visible

Filtrage Multi-Critères

Recherche avancée

Définissez vos critères : zones, typologies, surfaces, budgets. L'IA applique vos filtres sur les annonces disponibles.

Exemple : "Lyon 6, >100m², DPE E-G, Budget 400-600k" → 23 résultats

N+
critères combinables
Vos
règles métier

Alertes Temps Réel

Monitoring continu

Surveillance du marché en continu. Nouvelles annonces, baisses de prix : alerte par SMS ou email.

SMS : "Nouveau bien zone cible | -8% prix | Critères validés"

Continu
monitoring
<30min
délai d'alerte

Conçu pour les marchands
qui savent ce qu'ils cherchent

On filtre 50 000 annonces pour en sortir 30 biens à regarder.
Vous décidez.

Filtrage d'anomalies structurelles

Marchands de Biens

Divisions d'appartements, fusions passées, biens atypiques. On expose les mécanismes, vous qualifiez.

Décalages configuration / valeur
Biens repoussants pour le marché particulier
Historique cadastral et mutations

Filtrage multicritères

Investisseurs Immobiliers

Définissez vos critères d'investissement locatif. On filtre, vous analysez.

Rentabilité locative calculée
Monitoring continu du marché
Alertes sur vos critères
Questions fréquentes

Divisions immobilières
et sourcing immo

C'est le découpage d'une parcelle cadastrale en plusieurs lots. Le PLU fixe les règles : surface minimale, accès voirie, droits à bâtir par lot.

L'intérêt pour un marchand de biens est direct : le prix au m² d'un lot détaché est supérieur à celui de la parcelle entière. La valeur vient de la transformation foncière.
C'est la transformation d'un immeuble ou d'une maison en plusieurs lots indépendants. Ça implique la création d'une copropriété, avec ce que ça suppose : accès indépendants, compteurs séparés, conformité surface et sécurité.

Un immeuble en bloc se négocie quasi systématiquement en dessous de la somme de ses lots découpés. C'est là que le marchand crée de la valeur.
La division parcellaire porte sur le foncier. La division d'appartement porte sur le bâti.

Réglementations différentes : urbanisme et PLU d'un côté, copropriété et code de la construction de l'autre. Les deux peuvent se combiner sur une même opération.
Par le décalage entre ce qu'un bien est aujourd'hui et ce qu'il pourrait être.

Les signaux : parcelle surdimensionnée, immeuble en monopropriété avec accès multiples, prix au m² en bloc très en dessous du prix au lot. Ces signaux n'apparaissent pas sur les portails d'annonces. Il faut croiser PLU, DVF, cadastre, et bien d'autres sources pour les faire ressortir.
On va casser un mythe. Le off market n'existe pas. Ou presque.

La quasi-totalité des biens finissent publiés quelque part. Ce qu'on vous vend comme "off market", c'est souvent un bien pas encore diffusé largement, un bien retiré puis remis en vente, ou un bien en ligne depuis 10 mois qu'un agent vous ressert au téléphone en disant "j'ai du off market pour vous". Pas un canal secret. Un argument commercial.
Les agrégateurs d'annonces listent des biens. Ils ne disent rien sur ce qui se cache derrière : PLU, DVF, données cadastrales, historique des mutations, et tout ce qu'on peut croiser une fois l'adresse connue.

Sans l'adresse exacte, rien n'est croisable. Immonator détecte l'adresse et fait remonter ce que les autres ne montrent pas. On ne fait pas le sourcing immo à votre place. On vous donne les éléments pour décider vite.